楼市调控后 北京“地王级”地块终入市
北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区NE19-1a地块(即中服地块)将于2月22日正式入市。该地块起拍价50亿，最小竞价幅度2500万。
业内人士认为，由于地块设定的竞买门槛较高，符合条件的国内开发商估计不足10家，不会出现以往地块的竞价热度，但这并不会影响其成为楼市调控后的北京新地王。
寡头竞争拍者须金融与地产联合体
根据公告显示，该宗地竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿。“设定这样的竞买门槛，是根据北京CBD区域整体规划定位，以及该地块用于银行或投行大厦而定的。”北京市土地储备中心一位专家向记者表示，此前CBD管委会对此应有调研。“目前符合竞拍条件的房地产企业非常少，注定将是寡头竞争，而远洋地产胜出的可能性最大。”北京中原地产张大伟分析说。
地王依旧总价或超100亿
即便如此，中服地块依然会成为北京乃至全国的新地王。
业内多位人士表示，虽然楼市紧缩政策接连出台、企业拿地门槛屡被抬高，不过近期北京土地市场上的拿地热情依旧不减，且以该地块50亿起始价来看，多位业内人士认为，这一地块的最终成交价一定会突破100亿，楼面价突破3万将成为必然。
中服地块是目前CBD区域唯一可供地块，其“绝版黄金地段”的称谓毋庸置疑。去年底，保利地产曾以30.4亿拿下朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地，楼面地价23506元/平方米，该地块位于泛朝阳公园板块，与东扩后的CBD隔四环相望。“如果以高井地块为参照物，中服楼面价很可能突破4万，按照32.7万平方米的规划建筑面积，其成交总价可突破120亿。”张大伟预测说。
总体来看，近十年来针对房地产市场出台的宏观调控政策可分为三个阶段：
1998—2003上半年，实施扩张型的宏观调控政策。
1997年以来，经济增速放缓，出现通货紧缩。国家调控重点放在促进房地产发展、带动经济增长上，采用的手段有降低贷款利率、发展住房金融以拉动住房消费、放松信贷支持房地产企业扩大规模等。
2003年下半年—2008年8月，采取收缩性宏观调控政策。
其间房地产投资过热，房价上涨过快，因此调控重点放在调控住房供需总量以及调控住房结构上，主要措施有提高利率、提高首付比率、限制外资、加强房地产信贷业务管理等。
2008年9月以来，实行扩张型的宏观调控政策。
背景是，2008年房地产市场成交量和房价大幅下降，经济增速放缓，物价持续下行。前三季度商品房均价同比下降0.2%，是自2002年以来的首次下降，其中住宅均价同比下降0.3%；房地产竣工面积增幅9.7%，增速同比下降1.3个百分点；销售面积同比下降14.9%，而去年同期增速为32%；前三季度商品住宅销售面积3.67亿平方米，竣工面积为2.18亿平方米，供求差有所缓解。主要调控手段有放松信贷、降低居民购房成本等。
回顾2000年至2009年房价的走势，大体可以得出这样的结论：2000年——2003年，小幅上涨；2004年——2007年中国房价大幅飙升；2008年国内房价有所回落；2009年是中国房价升幅“癫狂”的一年。
以苏州为例，2006年商品房成交均价为5205元/平米，2007年是一个转折点，全年成交均价为6330元/平米，2008年为6685元/平米，2009年为7445元/平米，四年的复合增长率达到14%。尤其是2009年，重点板块商品房均价涨幅多数超过30%，个别板块超过100%，苏州城市房价进入了8000元时代。
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